🏠 墨田区・江戸川区・江東区の皆様へ【過料に注意！】相続登記義務化で2027年までに知るべき全知識
相続税申告をご検討中の皆様、2024年4月に施行された相続登記の義務化について、適切なご準備はお済みでしょうか？
この制度は、不動産を相続した際の所有権移転登記を義務付けるもので、特に墨田区、江戸川区、江東区にお住まいで不動産を所有されている方にとっては、緊急性の高い課題です。
義務化に違反した場合、10万円以下の過料が科されるリスクがあります。
相続税申告と相続登記は密接に関わっています。この機会に両方の手続きを計画的に進めることが、円満で確実な相続の鍵となります。
本記事では、相続に精通した税理士の視点から、義務化の具体的な内容と、地域に合わせた手続きのポイントを詳しく解説します。
この記事の内容
【相続税申告前に】相続登記義務化で知っておくべきポイント（詳細解説）
2024年4月から順次施行されている法改正により、2027年4月までに不動産を相続した際の所有権移転登記申請が「相続開始から3年以内」に義務付けられます。
1. 義務化の対象となるケースと期限
- 未来の相続：2024年4月1日以降に発生した相続については、相続開始を知った日から3年以内に登記申請が必要です。
- 過去の相続（最重要）： 2024年3月31日以前に発生し、まだ登記がされていない不動産（いわゆる「放置されていた不動産」）についても義務化の対象となります。この場合の期限は、「2027年3月31日まで」です。
2. 罰則（過料）のリスク
正当な理由がないにも関わらず期限内に登記申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。
相続税申告は相続開始から10ヵ月以内が期限です。一方、相続登記は3年以内が期限です。
登記を後回しにしがちですが、登記が完了しないと不動産売却など財産の有効活用ができません。
相続税申告の準備と並行して、登記の準備も進めることを強くお勧めします。
🗺️ 墨田区・江戸川区・江東区での登記手続きの流れと管轄法務局
相続登記の手続きは、主に以下のステップで進行します。特に戸籍収集は時間がかかるため、早めの着手が肝心です。
1. 相続人・相続財産の確定
- 戸籍の収集: 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍を収集し、誰が法定相続人であるかを確定します。
- 財産調査: 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産評価証明書を取得し、登記対象の不動産と正確な評価額を確定します。
2. 遺産分割協議（必要な場合）
法定相続分と異なる割合で不動産を承継する場合や、特定の相続人が単独で取得する場合は、相続人全員の合意が必要です。この合意内容を明記した遺産分割協議書を作成します。
3. 管轄法務局への登記申請
必要書類を揃え、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請を行います。
📑 登記に必要な書類と準備のポイント（チェックリスト）
相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。書類の準備こそ、手間と時間がかかる最大のネックとなります。
| 必須書類 | 取得場所 | 準備のポイント |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 転籍を繰り返している場合、複数の役場に請求が必要です。これが最も時間がかかります。 |
| 相続人全員の戸籍謄本・住民票 | 本籍地・居住地の市区町村役場 | 住民票はマイナンバーの記載がないものが必要です。 |
| 不動産の固定資産評価証明書 | 不動産所在地の区役所（墨田区・江戸川区・江東区役所） | 登記申請時の登録免許税を計算するために必要です。 |
| 遺産分割協議書（作成した場合） | 相続人全員の実印押印と印鑑証明書 | 印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものでなくても使用できます。 |
必要書類は、相続の内容や遺言書の有無によって異なります。
書類収集で手間取ると、3年という義務化の期限をあっという間に過ぎてしまうため、まずは戸籍の収集から着手しましょう。
⚠️ 相続登記をしないとどうなる？罰則と実務的なリスク
1. 不動産処分や融資の制限
登記名義が被相続人のままだと、「その不動産を売却したり、担保に入れて銀行から融資を受けたりすること（担保設定）が一切できません。」
急な資金需要に対応できず、せっかくの資産を活用できなくなります。
2. 次の相続（数次相続）の発生と権利関係の複雑化
登記をしないうちに、相続人の中の誰かが亡くなってしまうと（数次相続）、さらに複雑な戸籍の収集や、新たな相続人全員との遺産分割協議が必要になります。
孫や甥・姪など関係性の薄い親族が増え、協議が難航するリスクが高まります。
👥 不動産の共有者や複数相続人がいる場合の注意点
相続人が複数いる場合は、義務化への対応がさらに複雑になります。
1. 相続人申告登記の活用
遺産分割協議が長引いて3年以内に正式な登記が間に合わない場合でも、義務違反を回避する特例として「相続人申告登記」があります。
- 内容： 遺産分割が未了でも、自分（申請人）が相続人である旨を法務局に申し出ることで、義務を履行したと見なされます。
- 注意点： これはあくまで暫定的な措置です。申告登記後に遺産分割が成立した場合は、その日から3年以内に改めて正式な所有権移転登記を行う義務が発生します。
2. 共有名義不動産の管理・処分リスク
不動産を相続人全員の共有名義で登記する場合、その後の売却や大規模修繕といった行為を行うには、共有者全員の合意が必要です。
一人でも反対すると何も進められず、将来的に「負動産」化してしまうリスクがあります。
遺産分割協議書で、将来的な処分方法まで取り決めておくことが重要です。
🤝 専門家に依頼するメリットと費用の目安
専門家に依頼するメリット
-
戸籍収集の代行: 時間のかかる戸籍の収集を、プロが迅速かつ正確に行います。
-
登記申請の正確性: 添付書類の不備などによる法務局からの補正（修正指示）を防ぎ、スムーズに登記を完了させます。
- トラブルの予防: 複雑な権利関係や共有名義のリスクを事前に把握し、将来のトラブルを予防するためのアドバイスが得られます。
費用の目安
費用は、不動産の評価額（登録免許税に影響）や事案の複雑さによって変動します。一般的なケース（不動産が1〜2件程度）で、司法書士への報酬は数万円から数十万円が目安です。
相続税申告と相続登記は、どちらも不動産評価証明書や戸籍謄本など、共通する書類が多くあります。
税理士と司法書士が連携することで、書類収集や手続きを効率化でき、時間的コストも削減できます。
【当センターについて】
一般社団法人相続コミュニティセンターでは、墨田区・江戸川区・江東区など東京都内の皆様の相続に関するご相談をお受けしています。
当センターの運営体制
- 一般社団法人相続コミュニティセンター：相続の総合相談窓口
- フォーカス会計事務所：相続税申告・贈与税申告
- フォーカス行政書士法人：遺産分割協議書作成、遺言書作成
- 相続に詳しい提携司法書士：相続登記手続き
代表理事が公認会計士・税理士・行政書士の資格を有しているため、相続に関わる幅広いサポートを一体的に提供いたします。
相続登記がまだお済みでない方は、まずは無料相談へお越しください。初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
【免責事項】
※本記事は2025年12月時点の法律・制度に基づいて一般的な情報を提供するものです。法改正等により内容が変更される可能性があります。
※記事内容は一般的な情報提供を目的としており、個別具体的な法的助言や税務助言を行うものではありません。実際の手続きや判断については、必ず司法書士・税理士・行政書士等の有資格者にご相談ください。
記事監修：公認会計士・税理士・行政書士 内海真樹
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