墨田区・江戸川区・江東区にお住まいの50代から70代の皆様、いつもご家族の将来を思い、さまざまなご準備をされていることと存じます。

ご両親が長年大切に住んできたご実家。

しかし、いざ相続が発生したとき、ご自身にはすでに生活の拠点となるマイホームがあり、「誰も住む予定がない」「空き家になってしまった」とお悩みになるケースが非常に増えています。

思い出の詰まったご実家を手放すのは寂しいものですが、そのまま放置してしまうと、経済的にもさまざまなリスクを抱え込むことになりかねません。

そこで今回は、相続したご実家を売却する際に、税金の負担を大幅に減らすことができる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（3,000万円特別控除）」について、制度の要件や具体的な手続きの流れを分かりやすく解説いたします。

🏠実家が「空き家」になるリスクとは？早めの対策が肝心です

ご実家を空き家のまま放置してしまうと、誰も住んでいなくても毎年の「固定資産税」や「都市計画税」がかかり続けます。

また、建物の老朽化は人が住まなくなると一気に進むため、定期的な換気や草むしり、修繕といった維持管理の手間や費用もばかになりません。

さらに、近年は「空家等対策の推進に関する特別措置法」が厳格化されており、倒壊の危険があるなど状態の悪い空き家（特定空家等）に指定されてしまうと、固定資産税の優遇措置が外され、税金がこれまでの最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。

特に住宅が密集している墨田区、江戸川区、江東区のエリアでは、防災や防犯の観点からも空き家問題は近隣トラブルの火種になりやすいため、早めの対策と決断が肝心です。

💰空き家売却の強力な味方！「3,000万円特別控除」とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20％（所有期間が5年超の場合）の譲渡所得税・住民税がかかります。

ご実家のように長年所有していた不動産は、購入当時の価格が分からないことも多く、その場合は売却代金の多くが「利益」とみなされ、多額の税金がかかってしまうことがあります。

しかし、一定の要件を満たす「相続した空き家」を売却する場合、売却して得た利益から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できるのが「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）」です。

この特例を適用できれば、税金を数百万円単位で節約できる可能性があり、手元に残る資金が大きく変わってきます。

※ただし、令和6年1月1日以降の売却で、その家屋・敷地を3人以上の相続人で共有取得した場合、1人あたりの控除額は2,000万円となります。

🎯特例を受けるための「対象となる家屋」の3つの条件

この非常に有利な特例ですが、どんな家を売っても使えるわけではありません。

対象となる「被相続人居住用家屋（亡くなった方の住まい）」には、主に以下の3つの厳しい条件があります。

1. 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること いわゆる「旧耐震基準」で建てられた古い家屋であることが条件です。

2. 区分所有建築物（マンションなど）ではないこと マンションの一室などは対象外となり、一戸建てであることが求められます。

3. 相続の直前まで被相続人（亡くなった親）が一人で住んでいたこと 亡くなる直前まで親が一人暮らしをしていたことが基本です。同居人がいた場合は対象外となります。

📝売却時にクリアすべき「手続きと要件」のポイント

家屋の条件をクリアしていても、売却のタイミングや売り方にも細かいルールが定められています。

まず、売却の期限は「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。

例えば、お父様が令和5年（2023年）5月に亡くなった場合、令和8年（2026年）の12月31日までに売却を完了しなければなりません。

また、売却金額の合計が1億円以下であることも要件です。ここでいう「売却金額」には、不動産の売買代金だけでなく固定資産税の精算金なども含まれるため、売買代金が1億円ギリギリの場合は特に注意が必要です。

さらに重要なのが「耐震基準」の要件です。

売却する際には、建物を現在の耐震基準に適合するようリフォームして売るか、あるいは建物をすべて取り壊して「更地」にしてから売る必要があります。

※なお、令和6年/2024年1月1日以降の売却からはルールが少し緩和され、そのまま引き渡しをした後でも、買主側が翌年の2月15日までに耐震改修または取り壊しを行えば特例が適用できるようになりました。

💡墨田区・江戸川区・江東区の空き家事情と売却のタイミング

墨田区や江東区の古くからの市街地、あるいは江戸川区の閑静な住宅街などでは、昔ながらの細い路地に面したお住まいも少なくありません。

こうした土地では、現在の建築基準法に照らし合わせると、建物を壊した後に同じ大きさの家が建てられない（セットバックが必要など）ケースや、そもそも再建築ができないケースもあります。

そのため、「建物を壊して更地にするか」「古い建物を活かして買主に引き渡すか」は、その地域の不動産需要や土地の条件によって最適な選択肢が変わります。

特例を受けるための要件を満たしつつ、最も高く、スムーズに売却できる方法を探るには、地域の事情に精通した専門家を交えて、相続発生後なるべく早い段階で販売戦略を立てることが不可欠です。

📕失敗しないための手続きの流れ：市区町村の「確認書」が必須です

この特例を確定申告で利用するためには、税務署へ提出する書類のほかに、ご実家のある市区町村（墨田区役所、江戸川区役所、江東区役所など）から「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を発行してもらう必要があります。

この確認書をもらうためには、「親が一人暮らしだったこと」「相続後に誰も住んだり貸したりしていないこと」などを証明しなければなりません。

電気や水道の閉栓証明書、建物の写真、売買契約書のコピーなど、集める書類は多岐にわたります。

役所の窓口とのやり取りも発生するため、申告期限の直前になって慌てないよう、売却が決まったら並行して早めに準備を進めることが重要です。

🤝まずは専門家へご相談を！複雑な要件も一緒にクリアしましょう

ここまで解説したように、「空き家の3,000万円特別控除」は節税効果が絶大である一方で、適用するためのハードルが高く、要件判定や手続きが非常に複雑です。

「使えると思っていたのに、ちょっとした手順の間違いで要件から外れてしまった」という痛ましいケースも後を絶ちません。

ご実家の相続手続きから、不動産の売却、そして最終的な税金の申告まで、安心かつ確実に行うためには、税務と法務の正しい知識が必要です。

お一人で抱え込まず、ぜひ早い段階で私ども専門家にご相談ください。ご家族の大切な資産を守るため、一緒に最適な解決策を見つけていきましょう。

【当センターについて】

一般社団法人相続コミュニティセンターでは、墨田区・江戸川区・江東区など東京都内の皆様の相続に関するご相談をお受けしています。

当センターの運営体制

• 一般社団法人相続コミュニティセンター：相続の総合相談窓口
• フォーカス会計事務所：相続税申告・贈与税申告
• フォーカス行政書士法人：遺産分割協議書作成、遺言書作成
• 相続に詳しい提携司法書士：相続登記手続き

代表理事が公認会計士・税理士・行政書士の資格を有しているため、相続に関わる幅広いサポートを一体的に提供いたします。

初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

【免責事項】

※本記事は2026年3月時点の法律・制度に基づいて一般的な情報を提供するものです。法改正等により内容が変更される可能性があります。

※記事内容は一般的な情報提供を目的としており、個別具体的な法的助言や税務助言を行うものではありません。実際の手続きや判断については、必ず司法書士・税理士・行政書士等の有資格者にご相談ください。

記事監修：公認会計士・税理士・行政書士 内海真樹