墨田区・江戸川区・江東区でマンションをお持ちの皆様へ。

2024年1月から、マンションの相続税評価額の計算ルールが変わりました。

施行から2年が経ち、実際に「想定より相続税が高くなった」というケースが出始めています。

この新ルールはタワーマンションだけでなく、一般的な分譲マンションにも影響します。

墨田区・江戸川区・江東区でもマンション価格は上昇傾向にあり、評価額が1.5〜2倍に上がるケースも報告されています。

本記事では、新ルールの仕組みと、今からできる3つの対策を解説します。

💰いわゆる「タワマン節税」とは？なぜルールが変わったの？

そもそも、なぜ長年続いてきたルールが変更されたのでしょうか。

これまで、不動産の相続税評価額（税金を計算するための基準となる額）は、実際に売買される「市場価格（時価）」よりも低くなるのが一般的でした。

特に、高層階になるほど市場価格が高騰するタワーマンションでは、評価額と市場価格の「差（乖離）」が非常に大きくなる傾向がありました。

この価格差を利用し、現金で持っているよりもタワーマンションを購入して相続した方が、相続税を劇的に減らせるという手法が、いわゆる「タワマン節税」です。

しかし、この仕組みは「同じ価値の財産を持っているのに、現金で残すかマンションで残すかで税金の負担が大きく違うのは不公平ではないか」と指摘されるようになり、国税庁によってルールが厳格に見直されることになったのです。

なお、総階数2以下の低層集合住宅、一棟所有の賃貸マンション、事業用テナント、二世帯住宅などは本ルールの対象外です。

🏠2024年からスタートした「マンション新評価ルール」の仕組み

新しいルールでは、マンションの「市場価格」と「相続税評価額」の極端なズレを是正するための新しい計算式が導入されました。

具体的には、マンションの「築年数」「総階数」「所在階」「敷地持分狭小度（敷地利用権の面積を専有面積で割ったもの）」という4つの指標を用いて、評価額と市場価格がどれくらい離れているかを計算します。

この計算の結果、従来の評価額が市場価格の理論値の60%に満たない場合は、評価額が引き上げられる（＝実質的な増税になる）仕組みになっています。

🎯墨田区・江戸川区・江東区のマンション所有者が受ける影響

この新ルールは、都心の極一部の超高級タワマンだけの話ではありません。私たちの身近な地域にも密接に関わってきます。

例えば、再開発が進み高層タワーマンションが多く立ち並ぶ江東区の湾岸エリアはもちろんのこと、近年ファミリー層からの人気が高まりマンション価格が上昇している墨田区や、駅周辺の住環境が整備されている江戸川区の分譲マンションにお住まいの方にとっても、決して人ごとではありません。

タワーマンションでなくても、立地や建物の条件によっては評価額が1.5倍〜2倍近くに跳ね上がるケースも実際に報告されています。

ご自身の住まいや、お子様のために投資用として購入したマンションが「思っていた以上に相続税がかかる財産」に変わっている可能性があるのです。

📝我が家のマンションは大丈夫？影響を受けやすい物件の特徴

では、具体的にどのようなマンションが新ルールの影響（評価額の引き上げ）を受けやすいのでしょうか。

以下の特徴に当てはまる場合は特に注意が必要です。

• 総階数が高いマンション（20階建て以上のタワーマンションなど）
• 高層階にあるお部屋（階数が上がるほど影響大）
• 築年数が浅い（新しい）マンション
• 敷地面積に対して、戸数が多い（敷地持分が少ない）マンション

これらの条件に複数当てはまる場合は、従来の評価額から大幅に引き上げられている可能性があります。

まだ確認されていない方は、現在の評価額を把握しておくことをおすすめします。

💡新ルール適用後の相続実務：今からできる「3つの対策」

ルールが変わった今、マンションを所有するご家族がすぐに取り組むべき対策は以下の3つです。

現状の正確な評価額を把握する

まずは、新ルールを適用した場合の「本当の相続税評価額」を税理士に試算してもらいましょう。

現在の財産価値と予想される税額を正しく知ることが、すべての対策の第一歩です。

納税資金の準備・見直し

評価額が上がるということは、納めるべき相続税も増えるということです。

預貯金や生命保険などを確認し、いざという時の現金（納税資金）が十分に確保できているか見直しましょう。

特例の活用と生前対策の検討

状況によっては、小規模宅地等の特例（一定の要件を満たす土地の評価額を80%減額できる特例）を確実に使えるように同居や家なき子の要件を整えたり、生前贈与を活用して早めに財産を移転したりするなどの対策が有効になります。

🤝専門家への早めの相談が「争族」を防ぐカギ

マンションの評価ルール変更は、対策をしていないご家族にとって「寝耳に水」の増税となり得ます。

相続税が払えずに、残されたご家族が思い出の詰まったマンションを手放さざるを得なくなったり、兄弟間で遺産分割のトラブル（いわゆる「争族」）に発展したりするケースも少なくありません。

大切なご家族に金銭的・心理的な負担を残さないためにも、まずは現状を正しく把握することが何より大切です。

【当センターについて】

一般社団法人相続コミュニティセンターでは、墨田区・江戸川区・江東区など東京都内の皆様の相続に関するご相談をお受けしています。

当センターの運営体制

• 一般社団法人相続コミュニティセンター：相続の総合相談窓口
• フォーカス会計事務所：相続税申告・贈与税申告
• フォーカス行政書士法人：遺産分割協議書作成、遺言書作成
• 相続に詳しい提携司法書士：相続登記手続き

代表理事が公認会計士・税理士・行政書士の資格を有しているため、相続に関わる幅広いサポートを一体的に提供いたします。

初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

【免責事項】

※本記事は2026年3月時点の法律・制度に基づいて一般的な情報を提供するものです。法改正等により内容が変更される可能性があります。

※記事内容は一般的な情報提供を目的としており、個別具体的な法的助言や税務助言を行うものではありません。実際の手続きや判断については、必ず司法書士・税理士・行政書士等の有資格者にご相談ください。

記事監修：公認会計士・税理士・行政書士 内海真樹